Wie Kaufinteressenten ein Mehrfamilienhaus prüfen

Warum Due Diligence beim Mehrfamilienhaus Verkauf so wichtig ist

Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft wird im Verkaufsprozess früher oder später mit dem Begriff Due Diligence konfrontiert. Gemeint ist die sorgfältige Prüfung eines Objekts durch den Kaufinteressenten. Bei Mehrfamilienhäusern betrifft diese Prüfung nicht nur das Gebäude selbst sondern auch Mieterstruktur Ertragslage und rechtliche Rahmenbedingungen. In Berlin kommt zusätzlich die Prüfung von Milieuschutz Auflagen und behördlichen Besonderheiten hinzu.

Für Eigentümer ist es hilfreich zu wissen wie Kaufinteressenten ein Objekt bewerten. So lässt sich die eigene Vorbereitung verbessern und der Verkaufsprozess deutlich beschleunigen.

1. Prüfung der Unterlagen

Die Dokumente eines Mehrfamilienhauses bilden die Basis jeder Due Diligence. Kaufinteressenten möchten verstehen wie das Gebäude wirtschaftlich und technisch dasteht. Eine detaillierte Übersicht der wichtigsten Dokumente finden Eigentümer in unserer Unterlagen-Checkliste für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin.

• Mieterliste mit Flächenangaben für alle Einheiten
• Mietverträge vollständig und nachvollziehbar
• Mietenübersicht der letzten 12 Monate
• Nebenkostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
• Grundbuchauszug inklusive Belastungen und Dienstbarkeiten
• Baulastenverzeichnis vom Bezirksamt
• Energieausweis idealerweise Verbrauchsausweis
• Baugenehmigungen und Nachweise über Modernisierungen

Je vollständiger diese Unterlagen vorliegen desto schneller kann eine fundierte Prüfung erfolgen.

2. Technische Prüfung des Gebäudes

Die technische Due Diligence konzentriert sich auf Substanz und Instandhaltungsstand des Gebäudes. Technische Mängel können den Kaufpreis beeinflussen oder Sanierungsbedarf offenlegen. Einen übergeordneten Überblick über Chancen, Risiken und Strategien beim Verkauf bietet der Leitfaden zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Berlin ohne Makler.

• Dach und Fassade Zustand Alter und Dokumentation von Arbeiten
• Heizungsanlage Funktion Wartungsprotokolle Effizienz
• Elektrik und Steigleitungen besonders bei Altbauten relevant
• Keller und Feuchtigkeit häufige Problemzone in Berlin
• Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus oder Höfe

Kaufinteressenten möchten nicht jedes Detail sehen jedoch eine realistische Einschätzung der Gebäudesubstanz erhalten.

3. Prüfung der Mieterstruktur

In Berlin spielt die Mieterstruktur eine zentrale Rolle sowohl wirtschaftlich als auch politisch. Kaufinteressenten betrachten insbesondere folgende Punkte:

• Mietdauer und Stabilität der Mietverhältnisse
• Miethöhen im Verhältnis zum Mietspiegel
• Leerstand ob temporär oder dauerhaft
• Fluktuation der letzten Jahre

Klare und nachvollziehbare Mietunterlagen geben Käufern Sicherheit und reduzieren Rückfragen.

4. Wirtschaftliche Prüfung und Ertragslage

Die wirtschaftliche Due Diligence konzentriert sich auf den Ertrag des Objekts. Die JNKM ist dabei eine der wichtigsten Kennzahlen aber auch Stabilität und Nachhaltigkeit der Erträge sind relevant.

• JNKM und Verteilung nach Einheiten
• Betriebskostenstruktur und Entwicklung der letzten Jahre
• Wirtschaftspläne falls verfügbar
• Gewerbeanteile mit eigenen Besonderheiten

5. Prüfung von Milieuschutz und Bezirksauflagen

In vielen Berliner Bezirken gilt Milieuschutz. Käufer prüfen daher frühzeitig ob ein Objekt hiervon betroffen ist. Relevant sind:

• Lagehinweis zum Milieuschutzgebiet
• Vorkaufsrecht des Bezirks mit Prüffrist von bis zu 2 Monaten
• Mögliche Auflagen für Modernisierungen

Diese Faktoren beeinflussen sowohl die Käuferauswahl als auch die erwartbare Verkaufsdauer.

6. Ablauf der Due Diligence im Verkaufsprozess

Der Ablauf ist meist klar strukturiert:

• Besichtigung nach erster Unterlagenprüfung
• Vertiefte Prüfung aller Dokumente
• Rückfragen und Ergänzungen
• Finanzierungsbestätigung
• Verhandlungsrunde und notarielle Vorbereitung

Wie sich diese Schritte konkret in Besichtigungen und Gesprächen mit Interessenten widerspiegeln, beschreibt der Artikel Besichtigungen und Verhandlungen beim Mehrfamilienhaus Verkauf.

Eine schnelle Reaktionszeit und vollständig vorbereitete Unterlagen machen einen professionellen Eindruck und erhöhen die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Transaktion.

Nächster Schritt

Eine fundierte Bewertung erleichtert die Vorbereitung der Due Diligence erheblich. Nutzen Sie unser digitales Bewertungstool um ein Sofortergebnis basierend auf Lage Mieten und objektspezifischen Parametern zu erhalten.