Marktreport Mehrfamilienhäuser Berlin – 1. Halbjahr 2025

Der Gutachterausschuss stellt fest, dass das Kaufpreisniveau „weitgehend stabil“ ist und bereits eine leichte Aufwärtstendenz zeigt. Die quantitativen Daten unterstützen dies: Die Zahl der Transaktionen stieg stadtweit um rund 16%, der Geldumsatz um 13% an. Dies deutet auf einen Markt hin, der die Zinskorrektur verarbeitet hat und in eine Normalisierungsphase eingetreten ist.

Bei bebauten Grundstücken stieg die Zahl der Verkäufe um 17%, der Umsatz jedoch nur um 5% – ein Hinweis darauf, dass viele Käufer kleinere Objekte bevorzugen. Der leichte Rückgang des durchschnittlichen Preisniveaus (ca. -5%) bestätigt eine Marktstabilisierung ohne weiteren Abwärtstrend.

Der Baulandmarkt liefert weitere Makroindikatoren: KP/BRW bleibt über vier Perioden hinweg konstant bei 92–93%. Gute Lagen erreichen teils 100–105%. Käufer zahlen also weiterhin nahe Bodenrichtwert, besonders in hochwertigen Wohnlagen.

Eigentumswohnungen verzeichnen +14% Transaktionen und +14% Umsatz bei +4% Preisen. Neubaupreise steigen, getrieben durch Mikroapartments mit rund 10.000 €/m². Dies zeigt, dass Wohnraum nach wie vor sehr stark nachgefragt ist.

Für Mehrfamilienhäuser und Wohn-/Geschäftshäuser bilden diese Trends den Rahmen: Berlin bleibt eine Wachstumsmetropole mit strukturell knappem Wohnraum, hohem Zuzugspotenzial und attraktiven langfristigen Fundamentaldaten – trotz höherer Zinsen.

Schlussfolgerung:
Berlin befindet sich 2025 in einer post-korrektiven Stabilitätsphase: höhere Transaktionszahlen, stabile bis leicht steigende Preise, robuste Landwerte nahe Bodenrichtwert. Die Rahmenbedingungen begünstigen einkommensorientierte Wohn- und Mischnutzungsimmobilien.

Mehrfamilienhäuser:
+12% Transaktionen, -19% Umsatz, +6% Preisanstieg.
Interpretation: kleinere Objekte werden häufiger gehandelt; €/m²-Werte steigen dennoch leicht – Kapital sucht stabile, beherrschbare Ticketgrößen.

Wohn- und Geschäftshäuser:
+22% Transaktionen, -37% Umsatz, +2% Preise.
Interpretation: noch stärkere Verschiebung zu kleinen und mittleren Objekten; Gewerbeanteile erhöhen Risiko, dennoch stabile Preisniveaus.

Der Gutachterausschuss weist klar darauf hin, dass Paketverkäufe nicht in den Untersegmenten erfasst werden. Dadurch erscheinen die Umsätze künstlich niedrig – die tatsächliche Marktaktivität ist höher.

Die KP/BRW-Daten zeigen konstant:

• Gute Lagen → nahe/über BRW (100–105%)
• Mittlere Lagen → deutliche Abschläge (91–92%)
• Einfache Lagen → ca. 94–97%

Parallel steigen die Transaktionen bei Eigentumswohnungen und Büro-/Geschäftshäusern stark. Dies verschiebt teilweise Kapitalströme, aber stärkt auch Wertentwicklungsoptionen (z. B. WEG-Conversion).

Schlussfolgerung:
Der Mikrotrend 2025: mehr, aber kleinere Deals; stärkere Qualitäts- und Lageunterschiede; gute Standorte bleiben wertstabil, mittlere Lagen schwächeln. Der Markt wird granularer und selektiver.

1. Einzelobjekte dominieren, keine großen Portfoliopakete.

   Dies erklärt besonders stark den Umsatzrückgang bei Miet- und Wohn-/Geschäftshäusern.

2. Risikomanagement durch kleinere Tickets.

   Käufer zahlen weiterhin solide €/m², vermeiden jedoch großvolumige Akquisitionen:

   • Mietshäuser: +12% Deals, -19% Umsatz, +6% Preise
   • Wohn-/Geschäftshäuser: +22% Deals, -37% Umsatz, +2% Preise
3. Deutliche Lage- und Qualitätsstreuung.

   KP/BRW-Daten zeigen: gute Lagen preisstark, mittlere Lagen risikoaufschlagspflichtig.

4. Konkurrenz durch alternative Wohnungsformen.

   Mikroapartments um 10.000 €/m² verdrängen teilweise Kapital aus dem Mietshaussegment.

5. Überraschende Stärke im Büro-/Geschäftshausmarkt.

   +89% Transaktionen, +98% Umsatz → Mischnutzungsobjekte profitieren.

Schlussfolgerung:
Der Markt zeigt hohe Liquidität, aber Kapital arbeitet vorsichtig: bevorzugt werden kleinere Objekte, gute Lagen, stabile Cashflows und flexible Nutzungskonzepte.

Dieser Marktbericht basiert auf den Daten des Gutachterausschusses Berlin, insbesondere dem Immobilienmarktbericht 1. Halbjahr 2025 sowie den Ad-Hoc-Marktreports Bauland für die Perioden März–August 2025. Ausgewertet wurden die Segmente Mehrfamilienhäuser und Wohn- und Geschäftshäuser mit Fokus auf Einzeltransaktionen.

Verglichen wurden jeweils die Veränderungen zwischen dem 1. Halbjahr 2024 und dem 1. Halbjahr 2025. Für die Analyse der Baulandpreise wurde das Verhältnis Kaufpreis zu Bodenrichtwert (KP/BRW) herangezogen. Alle Daten stammen aus amtlichen Quellen des Gutachterausschusses und wurden unverändert übernommen.

Der Berliner Immobilienmarkt 2025 zeigt eine deutliche Erholung: steigende Transaktionszahlen, stabile bis leicht steigende Preise sowie eine Rückkehr des Investoreninteresses. Die Statistiken zeigen klar eine Verschiebung zu kleineren Ticketgrößen und zu granularen Einzelobjektverkäufen – nicht jedoch eine nachlassende Nachfrage.

KP/BRW-Daten belegen, dass Bodenwerte in guten Lagen weiterhin annähernd Richtwertniveau erzielen, während mittlere Lagen Abschläge zeigen. Dies überträgt sich direkt auf Mehrfamilienhauspreise und Renditeerwartungen.

Schlussfolgerung:
Mehrfamilienhäuser und Wohn-/Geschäftshäuser in Berlin befinden sich 2025 in einem stabilen, liquiden, aber selektiven Marktumfeld. Gute Lagen bleiben wertstabil, mittlere Lagen preislich herausgefordert. Kapital bevorzugt kleinere Objekte, solide Cashflows und energetisch zukunftsfähige Gebäude. Verkäufer profitieren von hoher Nachfrage, Käufer von klarer Markttransparenz und differenzierten Chancen in verschiedenen Mikrolagen.