Bau Turbo: Wohnungsbau zwischen Anspruch und Realität

EINLEITUNG: BERLINER IMMOBILIENMARKT ZWISCHEN KRISE UND VERMEINTLICHEM TURBO

Der Berliner Wohnungsmarkt steht auch 2025 vor bekannten Problemen. Es fehlt an bezahlbarem Wohnraum, Baugenehmigungen dauern sehr lange und Investoren agieren zurückhaltend. Zwar erholten sich die Transaktionszahlen im Jahr 2024. Die Zahl verkaufter Immobilien stieg um 18 Prozent und das Volumen um 20 Prozent. Doch vom erhofften Aufschwung im Neubau ist kaum etwas zu spüren. Die politisch ausgerufenen zwanzigtausend neuen Wohnungen pro Jahr bleiben ein fernes Ziel. Im Jahr 2023 wurden nur rund 15.965 Wohnungen fertiggestellt, rund 7,8 Prozent weniger als im Vorjahr. Berlin verfehlte damit erneut sein Neubauziel und die Aussichten für die kommenden Jahre sind noch trüber. Seit dem Höchststand von knapp neunzehntausend Fertigstellungen im Jahr 2019 geht die Zahl tendenziell wieder zurück. Gleichzeitig wächst die Stadt weiter und benötigt bis 2040 rund 222.000 zusätzliche Wohnungen. Dennoch drehen viele Baukräne langsamer als geplant.

Politik und Branche suchen intensiv nach Lösungen. Zwei große Hoffnungen tragen sprechende Titel: das Berliner Schneller Bauen Gesetz, das seit 2024 gilt, sowie das bundesweite Wohnungsbau Turbo Gesetz, das im Juni 2025 verabschiedet wurde. Beide sollen den Wohnungsbau beschleunigen. Die Frage lautet jedoch, ob sich mit ein paar Gesetzesparagraphen das Tempo am Bau wirklich erhöhen lässt. Dieser Text beleuchtet mit charmanter Distanz den aktuellen Stand im Berliner Wohninvestmentmarkt und fragt, ob der Turbo zündet oder weiterhin im Leerlauf läuft.

BERLINER SCHNELLER BAUEN GESETZ 2024: TURBO IM LEERLAUF?

Die Berliner Landesregierung setzte große Hoffnungen in das Schneller Bauen Gesetz. Dieses umfassende Artikelgesetz, beschlossen am 5. Dezember 2024, änderte über fünfzig landesrechtliche Vorschriften, darunter die Bauordnung sowie Regelungen im Natur- und Denkmalschutz. Ziel war es, Planungs und Genehmigungsverfahren zu verkürzen und den Wohnungsbau als überwiegendes öffentliches Interesse zu verankern. Behörden sollten kürzere Fristen einhalten, Bebauungsplanverfahren sollten teilweise entfallen und eine Genehmigungsfiktion wurde eingeführt. Damit wollte man dem Ziel von jährlich zwanzigtausend Wohnungen näherkommen.

Die Realität ein halbes Jahr später wirkt ernüchternd. Eine spürbare Beschleunigung blieb aus. Ein Berliner Fachanwalt stellte nach den ersten Monaten fest, dass bisher keine echte Verbesserung eingetreten sei. Der erhoffte Temposchub ist nicht erkennbar. Einige Neuregelungen wirken sogar bremsend. Zwar müssen Fachämter innerhalb von vier Wochen Stellung nehmen, können die Frist jedoch problemlos um einen weiteren Monat verlängern und bei Bedarf zusätzliche Unterlagen nachfordern. In der Praxis führt dies häufiger zu längeren Verfahren. Sachbearbeiter kompensieren Zeitdruck durch formale Nachforderungen. Dazu kommt, dass unklar ist, was genau als vollständiger Bauantrag gilt. Jeder Bezirk legt dies anders aus, was zu Unsicherheit und zusätzlichen Verzögerungen führt.

Hinzu kommen strukturelle Probleme wie Personalmangel in den Bezirksämtern und eine unzureichende Digitalisierung. Das Gesetz konnte nicht dafür sorgen, dass plötzlich mehr qualifizierte Mitarbeiter in den Bauämtern arbeiten. Tatsächlich wechselten im Zuge von Umstrukturierungen einige Fachkräfte zur Senatsverwaltung und fehlen nun vor Ort. Auch die Einführung digitaler Bauanträge bleibt Zukunftsmusik. In vielen Ämtern dominieren weiterhin Papierpläne und analoge Abstimmungsprozesse. Branchenkenner bezeichnen das Gesetz daher als gut gemeint, aber nahezu wirkungslos.

Selbst Umweltverbände reagierten kritisch. Der NABU verlieh dem Gesetz den Negativpreis Dinosaurier des Jahres 2024, da unter dem Vorwand der Entbürokratisierung Umweltauflagen und Beteiligungsrechte eingeschränkt würden. Am Ende waren sowohl Umweltschützer als auch Investoren enttäuscht. Aus Berliner Perspektive könnte man sagen, dass es selten ein Gesetz geschafft hat, so viele Akteure gleichzeitig unzufrieden zu machen.

DER WOHNUNGSBAU TURBO 2025: BUNDESWEITER NEUSTART MIT SCHWUNG?

Parallel zu den Berliner Maßnahmen reagierte auch der Bund. Das im Juni 2025 vorgestellte Wohnungsbau Turbo Gesetz wurde nach langer Debatte beschlossen und im Oktober 2025 vom Bundesrat bestätigt. Auf dem Papier wirkt der Ansatz ambitioniert.

Neue Genehmigungskultur

Durch den neuen Paragraphen 246e BauGB dürfen Kommunen in den kommenden fünf Jahren von vielen Bauregeln abweichen. Ein Wohnprojekt kann ohne Bebauungsplan genehmigt werden, sofern keine erheblichen Umweltauswirkungen bestehen. Theoretisch reicht eine dreimonatige Prüfung der Gemeinde. Erfolgt innerhalb dieser Frist keine Ablehnung, gilt der Antrag als genehmigt. Auf dem Papier ist das tatsächlich eine grundlegende Neuerung.

Digitalisierung und Standardisierung

Bauanträge müssen digital eingereicht werden. Einheitliche Formulare und verbindliche Fristen sollen Abstimmungen vereinfachen. Das soll dem anhaltenden Verwaltungsstau entgegenwirken.

Nachverdichtung und Umnutzung

Aufstockungen, Dachausbauten und Umwandlungen von Gewerbe in Wohnen werden erleichtert. Neue Lärmschutzlösungen sollen auch Wohnraum in der Nähe lauter Gewerbe ermöglichen. Selbst im Außenbereich wird Bauen leichter möglich.

Mieterschutz und Investitionsanreize

Die Umwandlung von Miet in Eigentumswohnungen bleibt in angespannten Märkten bis mindestens 2030 eingeschränkt. Dies schützt Mieter, schafft jedoch kaum neue Anreize für Neubau. Immerhin sollen Bürokratieabbau und Zeitersparnisse Verwaltung und Wirtschaft jährlich über zweieinhalb Milliarden Euro entlasten.

Der Bund präsentiert das Gesetz als große Offensive gegen Wohnraummangel. Doch die Euphorie bleibt überschaubar. Branchenverbände loben den Ansatz, weisen jedoch auf ein grundlegendes Problem hin. Der Präsident des GdW bezeichnet den Ansatz nicht als Turbo für den Wohnungsbau, sondern als Turbo für die Baulandbereitstellung. Ob tatsächlich mehr gebaut wird, bleibt offen. Ohne Umsetzungszwang können Kommunen die neuen Regeln nutzen, müssen es aber nicht. Die Planungshoheit bleibt bestehen. Es ist fraglich, welche Berliner Behörde ein komplexes Projekt ungeprüft durchgehen lässt, nur weil die Frist abläuft. Wahrscheinlich wird man eher Gründe finden, Anträge als unvollständig zu bewerten, damit die Frist nicht greift.

Dazu kommen die bekannten Bremsfaktoren. Deutschlandweit fehlt es an über 1,8 Millionen Wohnungen. Die Zahl der Baugenehmigungen sank 2023 deutlich. Hohe Baukosten, die seit 2022 um rund vierzig Prozent gestiegen sind, erschweren Projekte zusätzlich. Viele Kalkulationen sind überholt. Projektentwickler geraten unter Druck. In einigen Fällen führten Kostensteigerungen von mehr als fünfundzwanzig Prozent zu geplatzten Finanzierungen.

Vor diesem Hintergrund setzt der Turbo am richtigen Punkt an, lässt jedoch zentrale Hemmnisse bestehen. Grundstückspreise, Zinsen und Baukosten bleiben hoch. Zwar sanken in Berlin die Preise für Mietwohngebäude im Jahr 2024 im Durchschnitt um etwa sechs Prozent, doch Neubau bleibt wesentlich teurer als der Kauf bestehender Immobilien. Investoren fragen sich daher, warum sie neu bauen sollen, wenn sie Bestandsimmobilien günstiger erwerben können. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter. Berlin verzeichnete 2023 den stärksten Mietanstieg deutschlandweit. Der Neubau bricht ein. Laut Gutachterausschuss ging die Zahl fertiggestellter Wohnungen in Berlin 2024 um weitere 27 Prozent zurück. Diese Lücke wird sich erst in einigen Jahren deutlich bemerkbar machen.

AUSWIRKUNGEN AUF BERLIN: ZÜNDET DER TURBO?

Für Berlin entsteht ein gemischtes Bild. Einerseits ergänzen sich das Schneller Bauen Gesetz und der bundesweite Turbo inhaltlich. Berlin hat einige landesrechtliche Hürden gesenkt. Der Bund zwingt zu weiterer Modernisierung. Digitale Anträge und Standardisierung erhöhen den Druck auf Berliner Behörden, effizienter zu arbeiten. Projekte könnten schneller vorankommen, wenn die Politik sie priorisiert.

Andererseits zeigt Berlin bereits jetzt, dass gute Gesetze allein nicht reichen. Personalmangel bleibt ein strukturelles Problem. Wenn die Verwaltung die Fristen des Turbo Gesetzes nicht einhalten kann, entstehen neue Risiken. Manche Behörden könnten Anträge frühzeitig ablehnen, um kein Projekt automatisch genehmigt zu lassen. Die Politik kann weiterhin bremsen, da die Planungshoheit bestehen bleibt. Auch Bürgerproteste spielen eine Rolle. Weniger Beteiligung bedeutet oft mehr öffentlichen Widerstand.

Für Investoren ergibt sich daher ein verhalten optimistisches Bild. Beschleunigungen sind bisher kaum sichtbar. Der Neubau wird 2025 vermutlich erneut schwach bleiben. Kurzfristig könnte die Umnutzung bestehender Gebäude interessanter sein. Berlin verfügt über zahlreiche leerstehende Büroflächen, die sich in Wohnungen umwandeln lassen. Solche Projekte umgehen die aufwendigsten Planungsverfahren und werden durch die neuen Regeln erleichtert. Auch Aufstockungen und Modernisierungen könnten stärker an Bedeutung gewinnen.

Für langfristig orientierte Investoren eröffnen sich dennoch Chancen. In wirtschaftlich angespannten Zeiten lassen sich günstigere Objekte erwerben. Käufer und Verkäufer näherten sich 2024 wieder an, da Preiserwartungen realistischer wurden. Sollte der Turbo später Wirkung zeigen, könnten antizyklische Investoren profitieren. Ergänzende Maßnahmen wie eine zeitlich befristete Senkung der Grunderwerbsteuer würden zusätzliches Kapital mobilisieren. Ohne privates Kapital wird der Turbo ohnehin nicht funktionieren.

FAZIT: TURBO JA, ABER NUR MIT SPRIT UND FAHRER

Der Berliner Immobilienmarkt bleibt auch 2025 ein komplexes Spannungsfeld. Die Politik hat erkannt, dass schnellerer Wohnungsbau notwendig ist. Mit dem Schneller Bauen Gesetz und dem Wohnungsbau Turbo wurden ambitionierte Werkzeuge geschaffen. Bisher fehlt es jedoch an Wirksamkeit. Der Turbo wirkt eher wie ein hustender Motor. Die Gründe liegen weniger im politischen Willen, sondern in den harten Rahmenbedingungen. Baukosten, Zinsen, Personal und lange Vorlaufzeiten lassen sich nicht allein durch Gesetzesreformen lösen.

Dennoch gibt es erste positive Ansätze. Mit fortschreitender Digitalisierung und effizienteren Verfahren könnte sich mittelfristig ein Effekt zeigen. Die Preise stabilisierten sich, die Attraktivität Berlins bleibt ungebrochen. Die Nachfrage nach Wohnraum ist hoch. Der Motor könnte anspringen, wenn die Voraussetzungen stimmen.

Besonders viel Potenzial liegt in kreativen Lösungen. Umnutzungen, Aufstockungen und Zwischennutzungen ermöglichen schnelleren Wohnraum. Investoren, die diese Wege gehen, könnten vom Turbo profitieren. Bis dahin bleibt Geduld gefragt. Nicht jedes politische Versprechen wird sich in gebauten Wohnungen widerspiegeln.

Am Ende gilt: Gebaut wird auf der Baustelle, nicht im Parlament. Solange dort kein neues Tempo sichtbar wird, sollten wir unseren Humor bewahren. Die kommenden Jahre werden zeigen, ob der Turbo gezündet hat oder nur warme Luft erzeugte. Bis dahin beobachten wir den Markt aufmerksam und mit einem leichten Schmunzeln.